沙冲社区:“准物业”服务模式

2016年07月05日13:22  
 
沙冲社区和谐物业促进会
沙冲社区和谐物业促进会

一、背景

沙冲社区地处城郊结合部,城市建设改造覆盖较少,辖区建于2000年前的老旧小区20余个,这些小区多数处于敞风或半封闭状态,基础设施落后,物业管理缺失,“脏、乱、差”现象严重,导致各类社会不稳定因素累积,群众满意度、安全感较低,成为社区治理的热点难点问题。2014年5月,市委书记陈刚深入社区玉溪路3号院调研,提出老旧小区治理课题。

陈刚书记的指示精神促使社区深入思考老旧小区的改造和自治管理问题。借助“温馨家园”项目,社区将摸底排查的一个个老旧小区纳入建设计划。一方面从环境整治、安保工程、绿化规范改善小区硬件条件;修建活动室及安装健身器材,营造居民公共生活空间;对“敞风”小区修建铁艺围墙和值班室,实现封闭式整体打造……另一方面依托改造组织小区群众选举自己的业委会,建立小区民主自治管理机制,维护改造成果。形成选举业委会“自我服务、自我管理”“自管型”“准物业”服务模式;对一时不能产生业委会的小区由属地居委会征集住户意见,利用“老旧小区和谐物业服务公司”公益服务组织入驻“代管”,形成培育社会组织“代管型”“准物业”服务模式。建成沙冲社区老旧小区“准物业”管理双轨并行格局。

二、做法

(一)选举业委会“自我服务、自我管理”模式

社区在首批改造的玉溪路3号院开展尝试。在社区指导、居委会引导、小区业委会筹备组主导下,充分入户动员业主居民,对出租户业主发函征询意见,确定5%比例邀请出租户代表参与,最终成功组织院落287户业主(代表)召开业主大会,选举7名热心群众成立起“业委会”。“业委会”成立大会上由“业委会”组织小区居民制定并表决通过《小区业主公约守则》等八个自治制度,决定了小区由“业委会”组织民主自治管理模式,按照收费管理和监督机制,每月收取每户居民30元物管费及150元停车费用于聘请2名保洁保安开展小区治安防护、公共卫生保洁、公共区域车辆等管理。“业委会”成员采取月补贴,负责组织收费,费用管理和定期公开,协调日常问题,定期组织楼栋长议事等,有效实现小区自治制度化、规范化。

(二)培育社会组织“代管”服务模式

社区针对在引导推动老旧小区群众成立业委会工作中遇到的群众参与比例不合规、业委会组建基础资料不充分等问题,另辟蹊径,在玉田小区尝试由居委会开展群众工作,征集住户意见,将培育组建的“老旧小区和谐物业服务公司”公益服务组织引入“代管”。玉田小区原为7栋楼开敞式区域,有居民500多户。出于安全管理需要社区征集群众意见将其改造为封闭式小区。由于小区住户都是城中搬迁户,人员结构复杂,居民主动参与小区自治意识不强,加之房屋物业资料缺失,一时无法依法组建“业委会”。玉溪居委会在社区指导下,主动作为,发动有物业管理经验的热心群众,培育出一个公益性老旧小区服务组织入驻小区,牵头制定代管监督、收费管理、服务标准等制度,并采取入户征求意见公布实施的方式,以“低偿、诚信、优质”宗旨,向居民承诺按照居民合理意见开展诚信服务,每月收支明细向居民公开;主动服务,每日打扫楼院卫生两遍,承诺保安遵守安保职责,保障居民入户安全。通过每月收取每户30元物管费及150元停车费,让居民享受低成本的高品质物管服务。一开始,小区只有不到30%居民缴费,“入不敷出”,社区通过奖补,支持该组织坚持服务。经过近半年真心服务,小区发案下降、环境整洁有序,逐渐获得80%居民支持。并推广至整个玉溪路周边武警司法宿舍、桂花园4、5栋等。

(三)联合分享,深化沙冲社区老旧小区“准物业”管理双轨并行格局

在建设过程中,一个由小区业委会成员、居民代表发起成立的社会组织----“沙冲社区老旧小区和谐物业促进会”应运而生。该组织立足“三位一体”,通过社区(居委会)、小区业主委员会和公益管理公司之间的定期沟通联系,分享两类“准物业”代管经验,共享管理信息,为老旧小区管理难点问题出谋划策;推广《小区业主公约守则》、《业委会会议制度》、《监督管理》等公约管理制度,协助小区业主委员会筹建和走上规范管理轨道,帮助公益管理公司提高服务水平;推动建立了物业管理费居民出一点、院落停车解决一点、社区奖补一点的“三个一点”老旧小区“准物业”管理经费筹措良性机制。促进会于2014年12月召开成立大会,审议并通过了《沙冲社区和谐物业促进会章程》,选举产生了由社区代表、居民议事会成员、业主委员会成员、物业公司代表、社区居民代表组成的第一届理事成员。通过近1年的运行,促使区域内23个老旧小区中的10个小区实现了软硬件改造提升,有效落实长效管理,形成多元化小区楼院空间治理的和谐局面。

三、成效

(一)模式运行良好,群众安全感和满意度提升

自社区引导建立“准物管”服务模式以来,区域内老旧小区治理问题逐步破解。已经采用相应模式的小区有效管理起来,院落环境秩序良好,居民和谐程度明显提高。社区刑事发案同比下降21.75%,居民安全感提升至%,满意度提升至93.81%。特别是玉溪路3号院,自2014年6月改造后,实现“零”发案良好态势。

(二)模式覆盖面影响力扩大,获得领导肯定

两个模式逐步在社区推广,形成一定覆盖面和影响力。促使邻里关系从冷漠转为热络,群众从不支持转为“离不开”。新华网、金黔在线、贵州都市报等多家媒体进行了相关宣传报道。2014年,陈刚书记在《南明区专报件》第15期《中共南明区委关于玉田坝小区玉溪路3号院提升改造工作情况报告》上批示:总结经验,在全市推广。

四、启示

(一)“准物业”服务模式创新点在于探索出老旧小区管理新模式。老旧小区治理是社会治理的难点问题。沙冲社区勇于探索,一方面按照法律法规摸索老旧小区业委会组建和民主管理的形式,构建“自管型”模式,另一方面另辟蹊径运用社会组织参与的社会治理创新方法,探索老旧小区“代管型”模式。沙冲社区的做法,对理顺居民委员会、业主委员会、物业公司"三驾马车"的关系,实现业主委员会的自治管理、物业公司的专业管理、居民委员会的服务管理有机结合,创新探索出了“自我管理、自我服务、自我教育、自我完善”的新型小区自治管理模式,具有一定借鉴意义。

(二)“准物业”服务模式关键点在于厘清了角色定位。沙冲社区的实践证明,政府大包大揽,没有厘清政府、基层社会组织和群众在社会治理中的角色定位,没有较好划分各自的职责边界,没有充分调动群众广泛参与的积极性,政府投入再多,群众满意度也不会随之提高。沙冲社区在服务过程中,利用社会组织搭建对话平台,通过各种方式动员群众积极支持配合,让群众成为协会活动的决策者、参与者、监督者,实现了从“代民做主”到“让民做主”,从“政府管理”到“自我管理”,从“被动参与”到“主动参与”的转变。

来源:地方供稿

(责编:赵鹏(实习生)、秦晶)